اصطلاح سرقفلی مغازه به چه معناست؟

سرقفلی مغازه نوعی مالکیت غیر مالی است که از حقوق مستاجر دفاع می کند.

سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر، با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.

سر قفلی مغازه چیست؟

سرقفلی یک مغازه، مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند؛ و در قالب یک قرارداد توافقی، مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی به او می دهد. در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر از سال (۱۳۵۶) شروع شده، به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه، نخواهد داشت.

 

انواع سرقفلی مغازه

سرقفلی اصلی مغازه:
سرقفلی مغازه که بنا بر حق کسب و کار ایجاد می شود، از اجاره های سال 76 و قبل از آن شروع شده است. تا قبل از سال 1376، عده زیادی از حقوقدانان و قضات، اعتقادی به تفاوت سر قفلی و حق کسب پیشه نداشتند.

 

سرقفلی مغازه که بنا به حق کسب و کار ایجاد شده است:
در اینجا، مالک، ملک خود را به کس دیگری نمی فروشد بلکه، سرقفلی مغازه خود را به کس دیگری واگذار می کند؛ یعنی ملک، یک مالک دارد و یک صاحب سر قفلی.

 

نکته: در ازای واگذار کردن سرقفلی مغازه، مالک سرقفلی، مالک مغازه نیست ولی حق کسب و کار در مغازه را دارد؛ بدین صورت که، مالک، اجاره ای با مبلغی نسبتا پایین را از صاحب سرقفلی دریافت می کند و ملک را با شرایطی، به او واگذار می کند.

سرقفلی یا حق کسب پیشه

همانطور که گفته شد، تا پیش از سال 1376، تفاوتی بین سر قفلی و حق کسب پیشه وجود نداشت ولی امروزه، پس از تصویب قانون در این سال، اعتقاد به تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه در میان صاحب نظران تقویت شد؛ به طوری که در حال حاضر دادگاه ها در ارزیابی حقوق مستاجرین نسبت به عین مستاجره به شدت وسواس به خرج داده و صراحتاً، ارزیابی یکی از این حقوق یا هر دوی آنها را به کارشناسی ارجاع می دهند و کارشناسان نیز، حسب ارجاع دادگاه سرقفلی یا حق کسب پیشه یا هر دو این حقوق را ارزیابی می کنند و در نهایت، بعد از اعتراض های طرفین در تخلیه محل های سرقفلی این نظریه های کارشناسی مبنای حق مستاجر، قرار می گیرند.

 

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

1. اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
2. اگر مالک بخواهد از آن ملک برای ست خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
3. اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک کدام ها هستند؟

انتقال سرقفلی مغازه به غیر:

اگر حق انتقال سرقفلی در سند مالکیت یا قرارداد قید نشده باشد، همانطور که گفته شد، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی (به نرخ روز) از صاحب سرقفلی درخواست کند که ملک را تخلیه کند.

تغییر شغل برای صاحب سرقفلی مغازه:
اگر در قرار داد یا سند سرقفلی ذکر شود که صاحب سرقفلی اجازه ایجاد کسب و کار خاصی را ندارد، صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک نمی تواند تغییر شغل دهد. زیرا که در این صورت حق سرقفلی خود را از دست می دهد و مالک می تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی بابت سرقفلی درخواست تخلیه ملک را بدهد.

از حد گذشتن یا کوتاهی کردن صاحب سرقفلی:

این موارد که با نام تعدی و تفریط شناخته می شوند به این معنی هستند که:

1) صاحب سرقفلی مغازه کاری را انجام دهد که در قرارداد یا سند سرقفلی ذکر نشده است، که به انجام عملی بر مال غیر، احتساب شود .
2) صاحب سرقفلی مغازه در انجام امور مربوط به ملک که در قرار داد ذکر شده است، کوتاهی کند.

 

علاوه بر موارد گفته شده، شرایط دیگری نیز در این باره وجود دارد

عدم پرداخت اجاره توسط صاحب سرقفلی مغازه:

صاحب سرقفلی مغازه باید مبلغ اجاره را نهایتا تا دهه اول ماه پرداخت کند. در غیر این صورت مالک می تواند با مراجعه به مراجع قضایی درخواست پرداخت اجاره را بدهد.

اگر پس از سه بار اقدام به درخواست اجاره (با فرستادن اظهارنامه رسمی) صاحب سرقفلی از دادن اجاره سر باز زند مالک می تواند از طریق دادگاه تخلیه ملک را انجام دهد.

 

نکته: طبق آنچه که گفته شد، اگر فردی ملکی را از مالک اصلی خریداری کند که دارای مستاجر سرقفلی باشد و این حق به وی انتقال داده شده باشد تمامی حقوق مالک قبل برای مالک جدید نیز تعریف می شود (نه بیشتر و نه کمتر). و مالک جدید مم است تمامی توافقات صاحب سرقفلی با مالک قبلی را رعایت کند.

 

شرایط و ضوابط انتقال سرقفلی یک مغازه چگونه است؟

صاحب سرقفلی تنها در صورتی می تواند حق سرقفلی را انتقال دهد که این حق در سند سرقفلی ذکر شده باشد. در صورت ذکر این مورد در سند، صاحب سرقفلی مغازه می تواند برای انتقال حق سرقفلی پس از اتمام مدت اجاره ،اجاره نامه جدیدی را تنظیم کرده و پس از استقرار حق قانونیِ سرقفلی برای خود، سند سرقفلی را به مالک جدید انتقال دهد.

 

حق سرقفلی مغازه به سه صورت منتقل می شود که در این مقاله به توضیح آنها خواهیم پرداخت.

انتقال سر قفلی

انتقال اختیاری سرقفلی مغازه:
در این انتقال، سرقفلیِ مغازه با سند رسمی و رضایت کامل صاحب سرقفلی، به مالک جدید انتقال داده می شود.

انتقال قضایی سرقفلی مغازه :
در این نوع، انتقال سرقفلی با حکم دادگاه انجام می شود.

انتقال قهری سرقفلی مغازه :

در صورت فوت صاحب سرقفلی، تمامی حقوق وی از اجاره سرقفلی مغازه، به شخصی که ورثه محسوب می شود انتقال می یابد.

 

علاوه بر موارد گفته شده در مورد انتقال سر قفلی، شرایط دیگری نیز دراین باره وجود د ارد که دانستسن آنها لازم است.

 

انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی، عادی باشد

هنگامی که سند حق کسب عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب آن می‌تواند حق کسب ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شود. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی این حق را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی ااماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

  سند سرقفلی

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

 

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی اقدام به انتقال آن می‌کنند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز، به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.
برای اینکه مالک حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت حق انتقال به غیر را دارد» در سند قید شود.
به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مساله انتقال به معنای ممنوعیت انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند عبارتی مبنی بر انتقال سند قید نشود، مالک حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

 

تکلیف مالک در صورت نبود حق انتقال و عدم رضایت مالک

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید خودداری کند، برابر قانون، مالک می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه مراجعه کند. زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

سرقفلی و وراثت

وضعیت انتقال سند در هنگام موروثی شدن آن

هنگامی که صاحب سرقفلی فوت می کند، حق سرقفلی به وراث آن انتقال می یابد و پس از آن نیز، از آنجایی که طبق قانون، وراث شریک یکدیگر محسوب می شوند، می توانند سرقفلی ملک موروثی را هرگونه که موافق باشند ، بین خود تقسیم کنند و یا اینکه آن را به کس دیگری واگذار کنند.

ادامه مطلب